Le dispositif Jeanbrun : l'amortissement immobilier au service de la location nue
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), il ouvre pour la première fois depuis les dispositifs Périssol et Besson la possibilité d'amortir fiscalement un bien immobilier détenu en location nue.
Non plus une réduction d'impôt forfaitaire et plafonnée, mais une déduction annuelle sur l'assiette des revenus fonciers. Une logique patrimoniale long terme, proche de celle du loueur meublé.
Il s'applique aux acquisitions de logements collectifs neufs ou anciens rénovés, réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, en contrepartie d'un engagement de location de 9 ans à loyer plafonné.
Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun ?
L'amortissement immobilier en location nue, enfin accessible.
La base amortissable et les taux
L'amortissement porte sur 80 % du prix d'acquisition net de frais, les 20 % restants représentant forfaitairement la valeur du foncier, non amortissable par nature.
Pour un appartement neuf acquis 300 000 €, la base amortissable s'établit à 240 000 €.
Les taux selon le niveau de loyer :
Dans le neuf (norme RE2020, DPE A, B ou C), trois paliers sont applicables :
1) Loyer intermédiaire : 3,5 %/an, plafonné à 8 000 €/an
2) Loyer social : 4,5 %/an, plafonné à 10 000 €/an
3) Loyer très social : 5,5 %/an, plafonné à 12 000 €/an
Dans l'ancien, l'accès au dispositif est conditionné à des travaux de réhabilitation lourde représentant au moins 30 % du prix d'acquisition, avec obligation d'atteindre un DPE A ou B. Les taux y sont légèrement inférieurs (de 3 % à 4 % selon le niveau de loyer), avec un plafond global de 10 700 €/an.
L'amortissement porte sur 80 % du prix d'acquisition net de frais, les 20 % restants représentant forfaitairement la valeur du foncier, non amortissable par nature.
Les taux selon le niveau de loyer :
Dans le neuf, trois paliers sont applicables :
1) Loyer intermédiaire : 3,5 %/an, plafonné à 8 000 €/an
2) Loyer social : 4,5 %/an, plafonné à 10 000 €/an
3) Loyer très social : 5,5 %/an, plafonné à 12 000 €/an
Dans l'ancien, l'accès au dispositif est conditionné à des travaux de réhabilitation lourde représentant au moins 30 % du prix d'acquisition, avec obligation d'atteindre un DPE A ou B.
Cas pratique
Jean-Michel, un investisseur acquiert un appartement neuf à Lyon pour 280 000 €.
Le calcul :
Base amortissable : 224 000 €.
Au taux de 3,5 %, l'amortissement annuel s'élève à 7 840 €, entièrement déductible dans la limite du plafond de 8 000 €.
À une TMI de 41 %, l'économie fiscale annuelle dépasse 3 000 €.
Sur 9 ans, l'avantage cumulé excède 26 000 €.
Jean-Michel, un investisseur acquiert un appartement neuf à Lyon pour 280 000 €.
Le calcul :
Base amortissable : 224 000 €.
Au taux de 3,5 %, l'amortissement annuel s'élève à 7 840 €, entièrement déductible dans la limite du plafond de 8 000 €.
À une TMI de 41 %, l'économie fiscale annuelle dépasse 3 000 €.
Sur 9 ans, l'avantage cumulé excède 26 000 €.
“Le Jeanbrun change structurellement la logique de l'investissement locatif nu : on sort du raisonnement 'réduction d'impôt' pour entrer dans une mécanique patrimoniale de détention longue, comparable à ce que le meublé offrait depuis des années."”
Anthony Calvo, Fondateur
Quel impact à la revente ?
C'est le point que trop de simulations commerciales minimisent, et qui doit pourtant conditionner toute décision d'entrée dans le dispositif.
Conformément à la modification de l'article 150 VB III du CGI, les amortissements déduits pendant la période de détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la cession.
Concrètement :
9 ans en loyer intermédiaire à 8 000 €/an représentent 72 000 € d'amortissements cumulés qui viennent majorer la plus-value taxable.
Au taux forfaitaire de 36,2 % (IR + prélèvements sociaux, avant abattements), le surcoût fiscal potentiel avoisine 26 000 €.
Deux stratégies permettent d'atténuer ou de neutraliser cet impact :
1) La détention longue : les abattements pour durée de détention conduisent à l'exonération d'IR après 22 ans, et à l'exonération totale (IR + prélèvements sociaux) après 30 ans.
2) La donation : transmettre le bien après les 9 ans d'engagement purge la plus-value latente et s'inscrit dans une logique de transmission patrimoniale.
La stratégie de sortie doit donc être modélisée dès l'acquisition, et non en cours de détention.
Les amortissements déduits pendant la période de détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la cession.
Deux stratégies permettent d'atténuer ou de neutraliser cet impact :
1) La détention longue : les abattements pour durée de détention conduisent à l'exonération d'IR après 22 ans, et à l'exonération totale (IR + prélèvements sociaux) après 30 ans.
2) La donation : transmettre le bien après les 9 ans d'engagement purge la plus-value latente et s'inscrit dans une logique de transmission patrimoniale.
La stratégie de sortie doit donc être modélisée dès l'acquisition, et non en cours de détention.
Compatibilité avec une SCI à l'IR
Le dispositif Jeanbrun est accessible aux investisseurs qui détiennent leur bien via une société civile immobilière soumise à l'impôt sur le revenu.
L'amortissement s'applique au niveau de la société et est réparti entre les associés au prorata de leurs parts sociales. Chacun déduit sa quote-part de ses revenus fonciers personnels. C'est un levier pertinent pour les familles souhaitant mutualiser un investissement locatif dans un cadre structuré.
Deux points de vigilance s'imposent néanmoins :
1) Chaque associé doit conserver l'intégralité de ses parts pendant les 9 ans d'engagement, sous peine de remise en cause de l'avantage fiscal pour la quote-part concernée.
2) La restriction de location aux proches s'applique au niveau de chaque associé individuellement.
Les SCI ayant opté pour l'impôt sur les sociétés sont formellement exclues du dispositif.
Le dispositif Jeanbrun est accessible aux investisseurs qui détiennent leur bien via une société civile immobilière soumise à l'impôt sur le revenu.
C'est un levier pertinent pour les familles souhaitant mutualiser un investissement locatif dans un cadre structuré.
Deux points de vigilance s'imposent néanmoins :
1) Chaque associé doit conserver l'intégralité de ses parts pendant les 9 ans d'engagement.
2) La restriction de location aux proches s'applique au niveau de chaque associé individuellement.
Les SCI ayant opté pour l'impôt sur les sociétés sont formellement exclues du dispositif.
“Investir en SCPI, c’est conjuguer la simplicité d’un placement collectif et la solidité intemporelle de la pierre, pour construire un patrimoine qui traverse les générations.”
Anthony Calvo, Fondateur
Les profils concernés
Le dispositif Jeanbrun s'adresse en priorité aux contribuables :
- fortement imposés : TMI à 30 % minimum
- disposant déjà de revenus fonciers ou souhaitant en générer
- envisageant un horizon de détention d'au moins 9 ans.
Il convient particulièrement aux dirigeants de PME et aux professions libérales cherchant à diversifier leur patrimoine vers l'immobilier physique sans renoncer à l'efficacité fiscale de leurs autres dispositifs en cours.
La compatibilité avec la SCI à l'IR en fait également un outil de structuration familiale, pour les familles souhaitant investir collectivement dans un cadre fiscal cohérent.
Il est en revanche inadapté aux contribuables faiblement imposés, aux projets de détention courte, et à toute acquisition via une structure à l'IS.
Le dispositif Jeanbrun s'adresse en priorité aux contribuables :
- fortement imposés : TMI à 30 % minimum
- disposant déjà de revenus fonciers ou souhaitant en générer
- envisageant un horizon de détention d'au moins 9 ans.
Il convient particulièrement aux dirigeants de PME et aux professions libérales cherchant à diversifier leur patrimoine vers l'immobilier physique sans renoncer à l'efficacité fiscale de leurs autres dispositifs en cours.
La compatibilité avec la SCI à l'IR en fait également un outil de structuration familiale, pour les familles souhaitant investir collectivement dans un cadre fiscal cohérent.
Il est en revanche inadapté aux contribuables faiblement imposés, aux projets de détention courte, et à toute acquisition via une structure à l'IS.
La vision d'Héritage Conseil
Chez Héritage Conseil, nous intégrons le dispositif Jeanbrun dans une analyse patrimoniale globale :
comparaison avec la nue-propriété, le déficit foncier classique, les SCPI fiscales ou le maintien en LMNP selon les situations.
L'attrait fiscal ne justifie pas à lui seul une décision d'acquisition, la modélisation de la rentabilité nette après réintégration des amortissements à la revente est systématique dans notre approche.
Nous veillons également à la cohérence de l'opération avec votre structuration existante : régime matrimonial, holding familiale, SCI à l'IR, et objectifs de transmission.
Chez Héritage Conseil, nous intégrons le dispositif Jeanbrun dans une analyse patrimoniale globale :
comparaison avec la nue-propriété, le déficit foncier classique, les SCPI fiscales ou le maintien en LMNP selon les situations.
L'attrait fiscal ne justifie pas à lui seul une décision d'acquisition, la modélisation de la rentabilité nette après réintégration des amortissements à la revente est systématique dans notre approche.
Nous veillons également à la cohérence de l'opération avec votre structuration existante : régime matrimonial, holding familiale, SCI à l'IR, et objectifs de transmission.
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