Dispositif Jeanbrun 2026 : amortissement locatif, mode d'emploi

Après le Pinel, le Jeanbrun : l'amortissement immobilier entre enfin dans la location nue

La fin du Pinel, actée au 31 décembre 2024, avait laissé un vide réel dans la palette des outils fiscaux de l'investisseur immobilier. Le dispositif Jeanbrun, créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, JORF n° 0043 du 20 février), comble ce vide avec une logique radicalement différente : non plus une réduction d'impôt forfaitaire, mais un amortissement annuel déductible des revenus fonciers. Une première pour la location nue résidentielle depuis les dispositifs Périssol et Besson des années 1990.

Ce que cet article détaille : le mécanisme technique, les conditions d'éligibilité, les taux applicables, et les points de vigilance patrimoniaux, notamment l'impact à la revente et la compatibilité SCI, que toute décision d'investissement doit intégrer.

Le changement de paradigme : de la réduction d'impôt à l'amortissement

Le Pinel réduisait l'impôt directement, à hauteur d'un pourcentage du prix d'acquisition, plafonné et soumis au plafond global des niches fiscales de 10 000 € par an. Là où ses prédécesseurs accordaient une réduction d'impôt directe, le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d'amortissement fiscal annuel : chaque année, l'investisseur déduit un pourcentage de la valeur de son bien de ses revenus fonciers imposables, réduisant ainsi sa base taxable, voire générant un déficit foncier imputable sur son revenu global.

La différence n'est pas sémantique. Elle est structurante sur le plan fiscal.

Une déduction d'assiette, hors niches fiscales

Le Jeanbrun étant une déduction d'assiette et non une réduction d'impôt, il n'entre pas dans le plafond des niches fiscales. Un investisseur mobilisant déjà un PER, un Girardin industriel ou de l'emploi à domicile peut donc superposer l'avantage Jeanbrun sans entamer son enveloppe de niches. C'est une rupture significative avec la logique Pinel, qui concurrençait directement les autres dispositifs de réduction d'IR.

Un gain proportionnel à la tranche d'imposition

L'amortissement réduit l'assiette imposable, pas l'impôt lui-même. L'économie réelle dépend donc de la tranche marginale d'imposition (TMI). Un ménage peu imposé, dans la tranche à 11 % sans revenus fonciers préexistants, tirera quasiment aucun avantage du dispositif. À l'inverse, plus on est dans une tranche marginale élevée ou plus on a déjà des revenus fonciers, plus le dispositif est intéressant. Pour un contribuable à 41 % de TMI, l'économie cumulée sur 9 ans peut dépasser 29 000 € selon les simulations sectorielles disponibles.

Conditions d'éligibilité : ce que le texte impose

Les biens éligibles

Le dispositif ne prévoit pas de zonage géographique, contrairement au défunt Pinel qui excluait la grande majorité du territoire. Il s'applique à tous les logements collectifs situés en France, dans les grandes métropoles comme en zones moins tendues, ce qui élargit considérablement le champ des investisseurs concernés. Les maisons individuelles en revanche, sont formellement exclues.

Deux catégories de biens sont visées :

• Pour le neuf : logements collectifs neufs éligibles RE2020, classés DPE A, B ou C, acquis en VEFA ou construits par le contribuable.
• Pour l'ancien : l'amortissement est conditionné à la réalisation de travaux de réhabilitation lourde représentant au moins 30 % du prix d'acquisition du logement. Ces travaux doivent en outre permettre d'atteindre un DPE A ou B à l'issue du chantier, et être réalisés par des professionnels certifiés RGE.

La fenêtre d'application : 3 ans ferme

Le dispositif Jeanbrun est instauré pour 3 ans : il concerne les logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Dans le cas d'une construction, c'est la date du permis de construire qui fait foi.

L'engagement locatif : 9 ans, sans modulation

L'engagement Jeanbrun est un engagement unique et ferme de 9 ans. Contrairement au Pinel qui proposait des paliers à 6, 9 ou 12 ans, il n'y a pas d'option de prolongation ou de réduction. Le bien doit être loué nu, à titre de résidence principale, à un locataire dont les ressources et le loyer respectent les plafonds définis par décret selon le niveau social visé. Le dispositif interdit également la location aux ascendants et descendants du contribuable ou de son conjoint au second degré : parents, grands-parents, enfants et petits-enfants sont donc exclus, tandis que la location à un frère, une sœur ou un neveu reste autorisée.

Les taux d'amortissement et leur mécanique

La base amortissable

La base d'amortissement est fixée à 80 % du prix d'acquisition net de frais. Les 20 % restants correspondent à la valeur du terrain, qui par nature ne se déprécie pas.

Pour un appartement neuf acquis 300 000 €, la base amortissable s'établit donc à 240 000 €.

Les taux selon le niveau de loyer

Dans le neuf (RE2020), trois paliers sont applicables en 2026 :

• Loyer intermédiaire : 3,5 % par an, plafonné à 8 000 €/an
• Loyer social : 4,5 % par an, plafonné à 10 000 €/an
• Loyer très social : 5,5 % par an, plafonné à 12 000 €/an

Dans l'ancien avec travaux lourds, les taux sont légèrement inférieurs : 3 % pour les loyers intermédiaires, 3,5 % pour les loyers sociaux et 4 % pour un loyer très social, avec une limite d'amortissement plafonnée à 10 700 € par an.

Un exemple chiffré : appartement neuf à Lyon, loyer intermédiaire

Un investisseur acquiert un appartement neuf à Lyon pour 280 000 €, base amortissable : 224 000 €. Au taux de 3,5 %, l'amortissement annuel théorique est de 7 840 €, mais le plafond de 8 000 € s'applique, donc 7 840 € sont déductibles chaque année. À une TMI de 41 % + 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers positifs, l'économie annuelle peut atteindre 2 900 à 3 600 € selon la configuration des charges. Sur 9 ans, l'avantage cumulé dépasse 26 000 €.

Si l'amortissement génère un déficit foncier, celui-ci est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an porté à 21 400 € en cas de rénovation énergétique éligible, selon les précisions attendues de la doctrine fiscale.

Points de vigilance patrimoniaux : ce que les simulations masquent souvent

La réintégration des amortissements à la revente

C'est le point structurant que trop d'analyses commerciales minimisent. L'article 150 VB III du CGI a été modifié pour préciser que le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction. Les amortissements seront donc réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente.

Concrètement : sur 9 ans en loyer intermédiaire à 8 000 €/an, ce sont 72 000 € d'amortissements cumulés qui viendront majorer la plus-value imposable lors de la cession. Au taux forfaitaire de 36,2 % (IR + prélèvements sociaux, avant abattements pour durée de détention), le surcoût fiscal potentiel avoisine 26 000 €.

Deux stratégies permettent de neutraliser ou d'atténuer cet impact :

• conserver le bien au-delà de 22 ans pour l'exonération d'IR sur la plus-value (30 ans pour une exonération totale incluant les prélèvements sociaux)
• ou transmettre le bien par donation après la période d'engagement, la donation purgeant la plus-value latente.

La modélisation de la stratégie de sortie est donc indissociable de l'entrée dans le dispositif.

Compatibilité SCI à l'IR : un levier familial à condition de bien structurer

La SCI soumise à l'impôt sur le revenu est éligible au dispositif Jeanbrun. Chaque associé déclare sa quote-part des revenus fonciers et l'amortissement s'applique au niveau de la société, réparti entre associés selon leurs parts sociales. Les sociétés à l'IS, y compris les SCI ayant opté pour l'IS, sont en revanche formellement exclues.

Pour une famille souhaitant mutualiser un investissement locatif via une SCI à l'IR, le Jeanbrun offre donc un cadre utilisable. Mais l'associé qui bénéficie de l'amortissement doit s'engager à conserver l'intégralité de ses parts jusqu'à l'expiration de la période de 9 ans : une cession de parts avant terme entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal pour la quote-part concernée.

Par ailleurs, la restriction de location aux proches s'applique au niveau de chaque associé : un associé ne peut pas louer le bien à ses ascendants ou descendants directs, même si les autres associés n'ont aucun lien avec le locataire.

La doctrine administrative : encore attendue sur plusieurs points

Certains spécialistes soulignent une ambiguïté juridique résiduelle sur l'imputation du déficit foncier généré par l'amortissement sur le revenu global : seuls les décrets d'application et la doctrine fiscale permettront de sécuriser définitivement ce point. À la date de publication de cet article, le BOFIP n'a pas encore publié ses commentaires administratifs sur ce dispositif. Une confirmation formelle reste à suivre.

Les points à retenir

• Mécanisme : amortissement déductible des revenus fonciers sur 80 % du prix d'acquisition, hors plafond des niches fiscales, une première pour la location nue résidentielle depuis les années 1990.
• Taux : de 3 % (ancien, loyer intermédiaire) à 5,5 % (neuf, loyer très social), plafonnés entre 8 000 € et 12 000 € par an selon le niveau de loyer pratiqué.
• Fenêtre : acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 ; engagement de location nue de 9 ans ferme, sans modulation possible.
• Revente : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable (art. 150 VB III CGI modifié), la stratégie de sortie doit être modélisée dès l'acquisition.
• SCI à l'IR : éligible, avec répartition de l'amortissement entre associés au prorata des parts, mais les SCI à l'IS en sont exclues.

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Ces éléments sont présentés à titre informatif et reflètent l'état du droit au 1er avril 2026, dans l'attente des commentaires administratifs du BOFIP. Chaque situation patrimoniale est unique : les simulations ci-dessus sont indicatives et ne sauraient constituer un conseil personnalisé. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine avant tout engagement.

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